Hoe gaat het nu verder als je iets gekocht hebt?
De radiostilte na mijn laatste blog is illustratief voor de ogenschijnlijke passiviteit rondom de aankoop van mijn appartement in het Peset project in Valencia. Voor mij als investeerder voelt het in ieder geval als zeer passief, want ik heb nog niet veel acties meer hoeven zetten. Terwijl er juist achter de schermen in deze fase ongelooflijk veel gebeurt. Alleen daar merk ik zelf niets tot nauwelijks iets van. Aangezien ik beloofd heb om mijn ervaringen via mijn blogs te delen, heb ik Erwin even gebeld om polshoogte te nemen en bijgepraat te worden. Zelf vind ik het, eerlijk gezegd, best fijn dat er momenteel niet zoveel actie van mij gevraagd wordt, want ik ben al druk genoeg met de dagelijkse werkzaamheden bij Great Property Experience. Dus dat het nu lekker passief en hands-off is, vind ik eigenlijk best handig.
Even een update
Wat is er gebeurd nadat ik de aankoop schriftelijk bevestigd had aan Erwin? Vlak na de aankoop werden we als snel in een gezamenlijke whatsapp groep geplaatst die beheerd wordt door Erwin en zijn collega’s. Het is een groep waarin de investeerders zelf niets in kunnen plaatsen, want alleen de beheerders kunnen berichten versturen. Wel zo lekker rustig dus.
Daarnaast kregen we een uitgebreide handleiding toegestuurd met de meestgestelde vragen en antwoorden. Dit was zeer verhelderend en daarmee ook geruststellend.
Al vrij snel kreeg ik het eerste contract toegestuurd. Dit was de overeenkomst waarmee ik geld leen aan het gezamenlijke nieuwe bedrijf wat gekoppeld is aan de aankoop van mijn appartement. Het was de onderhandse geldovereenkomst. Hierin stond exact beschreven welk appartement ik gekocht heb en hoe het betaalschema in elkaar zit. Ook werd er meteen een gezamenlijke zoom sessie georganiseerd door Erwin om de mogelijke vragen van de groepsleden in één keer gezamenlijk te beantwoorden. Helaas kon ik zelf niet aanwezig zijn, maar gelukkig kreeg ik de opname van het gesprek achteraf toegestuurd.
Managen van de verwachtingen
Vervolgens kregen we het projectmanagement contract toegestuurd, waarin duidelijk beschreven staat wat we kunnen verwachten van Erwin en zijn partners als het gaat om het managen van dit project. Welke werkzaamheden gaan zij voor ons doen en wat mogen wij wel en niet doen? In deze overeenkomst (préstamo contract) staat ook heel duidelijk het betaalschema vermeld plus het tijdschema van de werkzaamheden. Daarnaast werd het hierbij ook tijd voor de eerste aanbetaling. Deze had betrekking op de sourcing fee en de projectmanagement fee.
Achter de schermen
Tot zover de opgemerkte activiteiten, want achter de schermen is veel meer gebeurd dan zo op het eerste gezicht waar te nemen was. Volgens Erwin is deze fase voor de investeerder de meest rustige te noemen, terwijl dit juist voor hem en de ingehuurde architecten één van de meest belangrijke en tijdrovende fasen is.
Op dit moment bewegen we richting de koop. De aanbetaling is gedaan van 10% op de aankoop en het “contrato de arras” getekend. De verwachting is dat eind oktober of begin november de definitieve aankoop gerealiseerd is. Parallel hieraan zijn de architecten gestart met de metingen van de panden. Op het eerste gezicht zou je kunnen denken dat dit niet zo ingewikkeld hoeft te zijn, want het zijn immers drie identieke gebouwen. Althans vanaf de buitenkant lijkt dit zo, want in werkelijkheid is het nog een hele klus om alle ruimtes correct te meten. Zodra dit opgemeten is, kunnen de architecten een vloer plattegrond maken en alle ruimtes verdelen. Dit plan is nodig om straks de toeristenlicentie aan te vragen. Dit meten is een behoorlijke exercitie en moet soms meerdere malen opnieuw gedaan worden om de juiste afmetingen bij elkaar te sprokkelen. Uiteindelijk betaalt elke investeerder pro rato naar de werkelijke afmetingen. Om meerdere redenen is het dus extreem belangrijk dat de appartementen correct opgemeten worden.
Huurcontracten controleren
Ondertussen zijn alle lopende huurcontracten gecontroleerd of deze inderdaad aflopen zoals gezegd is. Dit zijn de langlopende contracten met de winkels of kantoren die nog in de panden zaten. Op papier waren alle contracten al afgelopen, maar in werkelijkheid kan dit heel anders liggen. Dit betekent dat in deze fase alle huurders daadwerkelijk bezocht worden om te controleren of de contracten inderdaad beëindigd zijn en zij ook daadwerkelijk gaan vertrekken. In sommige gevallen betekent dit nog verder onderhandelen met huurders, zodat zij inderdaad gaan vertrekken. Gelukkig dat wij als investeerders hier weinig van meekrijgen en dat Erwin voldoende panden “reserve” heeft gehouden om eventuele tegenslagen hierin op te kunnen vangen. Zoals het er nu op lijkt komen er misschien zelfs vier nieuwe units beschikbaar in dit project. Simpelweg omdat deze achtergehouden zijn om teleurstellingen te voorkomen. Het kan natuurlijk niet zo zijn dat een investeerder alsnog niet kan meedoen, omdat de huurder weigert het pand (op papier) te verlaten. De verwachting is dan ook dat binnenkort deze vier extra appartementen op Proranq te koop aangeboden worden. Houd je mail dus zeker in de gaten als je ook interesse hebt in deelname aan zo’n project.
Disclaimer: in deze blog beschrijf ik mijn eigen ontdekkingen in de vorm van dit reisverslag. Er kunnen uiteraard geen rechten of plichten aan verbonden worden in het geval ik mij niet volledig heb laten informeren en/of regels ondertussen zijn veranderd. Ik wil je vooral meenemen in mijn eigen ervaringen op dit moment. Het doen van een eigen gedegen onderzoek is uiteraard ieders eigen verantwoordelijkheid. Mocht jij aanvullingen hebben op basis van jouw ervaring, dan nodig ik je van harte uit om deze ook te delen op dit forum. Tenslotte is daar deze virtuele vastgoed ontmoetingsplek voor bedoeld. Het delen van kennis en informatie zorgt dat we samen verder kunnen groeien.
