Het is zondag 31 juli en we zijn in Zuid-Wales aan het bijkomen van de vele vastgoedontdekkingen. Tijdens deze “vrije zondag” neem ik eindelijk de tijd om mijn gedachten te ordenen. Ik merk dat ik al dagen in verwarring ben door alle indrukken, gesprekken, ontmoetingen, interviews en bezichtigingen. Tijdens een fijne strandwandeling popt ineens de belangrijke zin van Richard Bandler in mijn hoofd (oprichter van NLP als communicatie methodiek).
“Verwarring is een doorgang naar een nieuwe en andere realiteit.”
Deze verwarring is precies wat ik al de hele week sinds ons vertrek uit Schotland ervaar. Ineens zie ik wat ik daarvoor nog niet kon zien. Tijdens een flinke klim bij Rhossili ploppen de inzichten en conclusies in mijn hoofd. Om deze vervolgens te laten landen tijdens de strandwandeling op het uitzinnig grote en witte strand van de baai. Het continue geluid van de zee samen met de waanzinnige zonsondergang maken mijn hoofd weer helder. Halleluja; de verwarring verdwijnt naar de achtergrond en maken plaats voor conclusies.
Ik check mijn gedachten nog eerst even bij Pieter voordat ik ze opschrijf. Zijn grijns bevestigt mij dat ik op het juiste spoor zit. Zoals al eerder gezegd, zal Pieter mij nooit actief en al helemaal niet ongevraagd coachen. Hij is slechts de geamuseerde toeschouwer van mijn ontdekkingen.
Op bezoek bij Blackpool
De verwarring is met name begonnen tijdens ons bezoek aan Blackpool. Vooraf had ik al behoorlijk wat aannames in mijn hoofd over deze Britse badplaats. Doordat vele deelnemers aan ons Black Badge jaarprogramma hier investeren, was het sowieso een belangrijke stop voor deze ontdekkingsreis. Daarnaast leken niet alle projecten hier even succesvol te verlopen, dus ook dat was een belangrijke aanleiding van ons bezoek aan het zogenoemde “Blackpool team”. Ik had een ranzige badplaats verwacht in een soort verlopen staat. Dit was het ook, maar toch ook weer anders. De werkelijkheid is altijd genuanceerder, want een aanname is zo gemaakt. Een mooie uitspraak die in mijn hoofd schiet, en voor mij toepasselijk, is op deze stad is dan ook:
“Assumptions are the mother of all fuck-offs.”
Prachtige huizen in verval
Mijn eerste indruk is dat er in bijna elke straat ontzettend veel prachtige panden staan. Elke woning is weer anders en uniek. Dit doet mij denken aan de huidige panden in de sjieke straten van Amsterdam-Zuid. Met het grote verschil dat bij ons in Nederland de panden er nu prachtig bij staan. Hier in Blackpool zie je, door de vergane glorie heen, hoe mooi het ooit geweest moet zijn. Amsterdam in de jaren ‘80 was ook compleet anders dan het nu is. Toen zagen de panden er ook verwaarloosd uit en stonden vaak leeg of waren bewoond door krakers. Een horror voor elke eigenaar.
Wat mij hier opvalt, is dat elk huis verschillend is, zijn eigen charme heeft en meestal zeer ruim is. Sommige panden zijn al compleet verbouwd en zijn ware juweeltjes geworden. Andere schreeuwen echt nog om een flinke opknapbeurt. Een kans bij uitstek is om een parel te vinden die je met een flinke verbouwing een behoorlijke waardestijging kunt meegeven om vervolgens te verhuren als HMO of SA met vele kamers en dus een hoge maandelijkse cashflow. Deze grote panden met vele kamers zijn typerend voor deze badplaats. Hierdoor kun je makkelijker hoge rendementen behalen (mits alle kamers bezet zijn). Meestal wel een BAR met dubbele cijfers wordt mij verteld.
Steigers in elke straat
Daarnaast zagen we dat elke straat wel een pand in de steigers heeft staan. Het kan dus niet anders dan dat deze stad over een aantal jaar er heel anders uitziet. Dit tezamen met de enorme inspanning van de lokale overheid die veel geld investeert in het opnieuw maken van een toeristenpleister voor de Britse gezinnen. Voor mij geeft dit aan dat er veel potentie zit in deze badplaats.
Naast mijn eigen expeditie hadden we ook een paar panden van Pieter te bezoeken die hij zelf nog niet gezien had. Dus, het bezoek begon met de bezichtiging van een groot appartement midden in het centrum van Blackpool, vlakbij de “Tower”. Later leerden we: hoe dichterbij je bij de toren in Blackpool komt, hoe armer de wijken zijn. Armoede was absoluut wat wij aantroffen bij het eerste pand, net als een horror huurder. Ja, dat is echt het andere gezicht van deze stad. Kansen en drama’s gaan immers vaak hand in hand.
Horror Huurders
In mijn vorige blog schreef ik al hoe belangrijk het is dat de huurders goed gemanaged worden. Je loopt anders als eigenaar de kans dat alle huurders vertrekken als gevolg van de terreur van één misdragende huurder. Hier troffen we dus een typisch geval van continue burenstrijd aan over de troep, de herrie, de geur, stiekeme huisdieren en nachtelijk geluidsoverlast.
Buiten het feit dat we hartelijk werden ontvangen en met plezier rondgeleid werden in de woningen, ben ik mij echt wezenloos geschrokken. Zo was het eerste bezoek bij een overduidelijk zeer verslaafde dame met haar minstens zo verslaafde vriend. Zij werden geterroriseerd door haar stapelgekke buurvrouw, die uiteindelijk ook het vertrek is aangezegd door de letting agent van het Blackpool team.
Mijn verwarring in deze ontdekkingsreis ontstond vooral bij de ontmoeting met deze bewoners en hun leefomstandigheden. Ik realiseerde mij hoezeer ik mijn leven lang al in een compleet andere omgeving verkeer. En hiermee dus mogelijkheden en kansen heb die deze bewoners zeker niet hebben (gepakt). Het was een shock voor mij om in de woningen te stappen en dit zelf te zien, horen en vooral ruiken. Hoe je zo kunt leven was de vraag die steeds in mijn gedachten kwam.
Kennismaken met huurders
Pieter, zo vrij als hij is, schroomt niet om aan te bellen en direct contact te maken met de huurders. Dus voordat we het wisten, stonden we midden in de woonkamer van de bewoners. Overigens was mijn plaatsvervangende schaamte absoluut onnodig, want elke huurder bleek enorm blij om persoonlijk kennis te maken met de eigenaar. Ze konden het soms bijna niet geloven dat ze werkelijk nu met de “landlord” spraken en wilden ook meteen zijn telefoonnummer of in ieder geval met hem op de foto. Gelukkig gaven zij bijna allemaal aan blij te zijn met hun woning. Ook al zou ik zelf in sommige huizen in nog geen 100 jaar willen verblijven. Maar ja, mijn les uit Schotland was immers al: “Je hoeft er niet zelf in te wonen.”
“I have met my landlord; can you take a picture with me?!”
Social housing
Een groot deel van deze bewoners betalen hun woning via de overheid. Een vorm van “social housing” die ik voorafgaand aan deze reis had bedacht als mogelijke strategie. Een onderdeel van mijn strategie is namelijk om met zoveel mogelijk zekerheid te investeren in Buy-to-Let, met een zo snel mogelijke maandelijkse cashflow. Dus geen grote verbouwingen etc. Nu maakte ik kennis met de bewoners die gebruik maken van deze financiële regelingen, waardoor de huuropbrengsten rechtstreeks via de overheid naar de landlord worden overgemaakt. Je hebt daardoor inderdaad de zekerheid van cashflow, maar óók de problemen erbij die kunnen horen bij deze huurdersgroep. Waar ik dus nu persoonlijk kennis mee maakte.
Medebewoners bepalen woongenot
Ik ging hier ineens twijfelen of ik nog wel “social housing” wilde doen. Mede omdat ik nu zag dat dit niet een groep bewoners is die nu per definitie goed op je woning past. Bij deze strategie heb je in ieder geval een hele goede en betrouwbare “letting agent” nodig die adequaat en snel reageert als er misstanden ontstaan. Voor de duidelijkheid, het merendeel van de bewoners hield de woning zo netjes mogelijk. Juist zij die blij waren met de woning gaven aan opgelucht te zijn als er weer een horror huurder gedwongen was om te vertrekken. De medebewoners bepalen dus voor een groot deel hun dagelijkse rust en geluk.
Mijn eigen horror buren
Dat is een les die ik weer opnieuw leerde. Ik herinnerde mij ineens mijn studententijd in Breda waar ik ook 2 jaar gewoond heb ik een minder fijne wijk. Gedwongen door mijn studentenbudget kwam ik terecht in een flat waar ik regelmatig mijzelf onveilig heb gevoeld door mijn medebewoners. Ik herinner mij de drugsdealers in het portaal, het nachtelijke geluidsoverlast en als ik voorzichtig vroeg of het misschien wat zachter kon, was het gevolg dat ik de rest van de nacht met nog meer herrie moest doorbrengen. Dus, ik weet uit eigen ervaring hoe vreselijk overlast van je buren kan zijn. Hoe leuk jouw eigen woning dan ook is, overlast waar je geen controle over hebt en je uit de slaap houdt, kan echt vreselijk zijn.
Vele kansen in Blackpool
Tijdens de zoektocht naar de panden in het centrum van de stad zagen we al diverse, flinke opknapprojecten. Bijna elke straat heeft momenteel wel een pand in de steigers staan, want er wordt flink hard gewerkt om deze stad op te pimpen. Ook de lokale overheid heeft een speciaal project lopen om de stad flink te renoveren. De aanpak is vooral gericht op het aantrekken van de Britse families om hier te recreëren.
Er is een groot amusementspark voor kinderen: de pier met vermaak, het grote brede strand en als klapstuk de zwaar verlichte straat naast de boulevard. Hier komen de binnenlandse toeristen graag een eind voor reizen. Deze verlichte boulevard is een ware attractie waar Britse gezinnen graag stapvoets in het donker rijden om te genieten van de vele verlichte attributen boven hun hoofd. Met name in de wintermaanden is dit nu al een flinke toeristische trekpleister.
Black (Badge) Pool
We reden door Blackpool heen om de interessante wijken, straten en projecten te zien. We passeerden onderweg vele projecten van de GPE-deelnemers aan het Black Badge programma. Op een bepaald moment noemden we de stad maar gekscherend “Black Badge Pool”. Het was een grap en toch ook deels met een kern van waarheid. Door te verenigen en de kennis en kansen met elkaar te delen, creëert de community gezamenlijk een nieuw aangezicht aan deze verwaarloosde, oude badplaats. Het kan niet anders dan dat dit op termijn profijt gaat opleveren, zowel aan woongenot als aan investeringsopbrengsten.
Ik moest meteen denken aan ons bliksembezoek aan Plauen, de stad in Oost-Duitsland waar onze Duitse partner een flinke boost aan heeft gegeven. Hij heeft daar vele panden in de afgelopen decennia aangekocht en opgeknapt. Zo krijg je een vervallen stad wel in ontwikkeling. Er zijn hier in ieder geval genoeg ontwikkelkansen.
Overnachten in Black Badge appartement
Het was ook een bijzondere ervaring om te overnachten in het gloednieuwe appartement van twee Black Badge deelnemers. We waren zeer onder de indruk van dit gerenoveerde appartement op de begane grond en dat hebben we Mathijs en Annelies ook gelijk laten weten. Pieter heeft nog even snel wat stickers opgemerkt die nog op de toiletpot zaten, maar dat was dan ook wel het enige puntje wat er nog te verbeteren was.
Mijn conclusie
Ik heb mijzelf voorgenomen om eerst zelf de GPE-deelnemers die al flink in Blackpool investeren, persoonlijk te benaderen voor meer informatie. Ik ben namelijk nog niet overtuigd en wil meer hierover leren van degenen die wel het besluit hebben genomen. Ik vermoed dat ik nog niet alles weet om een weloverwogen keuze te maken.
Pieter zelf is overtuigd van de kansen hier in Blackpool. Vanuit zijn gedachten: “Je moet juist dáár gaan waar anderen nu (nog) hun neus voor optrekken.” Ik snap wat hij bedoelt en zelf twijfel ik nog. Gelukkig hoef ik nog geen besluiten te nemen, ik ga dit eerst nog verder onderzoeken. Het is tenslotte een ontdekkingsreis.
Disclaimer: in deze blog beschrijf ik mijn eigen ontdekkingen in de vorm van dit reisverslag. Er kunnen uiteraard geen rechten of plichten aan verbonden worden in het geval ik mij niet volledig heb laten informeren en/of regels ondertussen zijn veranderd. Ik wil je vooral meenemen in mijn eigen ervaringen op dit moment. Het doen van een eigen gedegen onderzoek is uiteraard ieders eigen verantwoordelijkheid. Mocht jij aanvullingen hebben op basis van jouw ervaring, dan nodig ik je van harte uit om deze ook te delen op dit forum. Tenslotte is daar deze virtuele vastgoed ontmoetingsplek voor bedoeld. Het delen van kennis en informatie zorgt dat we samen verder kunnen groeien.
