Schotland als starter van deze bizar leerzame vastgoedreis!
We zijn nu al een week op reis en ik ben nog steeds helemaal overdonderd van alle ervaringen en indrukken. Ik doe een voorzichtige poging om dit op te schrijven. Eerst maar globaal en daarna stap voor stap de details.
Na de turbulente heenreis waarbij we Jaap op Schiphol moesten achterlaten, komen we aan in het hotel die hij had gereserveerd. In de avond lopen we nog snel naar het centrum van Glasgow om een hapje te eten. Wat direct opvalt is dat een groot deel van de winkelstraat leeg staat. Hoe dichter we bij het centrum komen, hoe aantrekkelijker de winkelstraat wordt. Toch is het doodzonde dat zoveel winkels en ook de woningen erboven allemaal leegstaan. Als we het later navragen bij Chris Moore, onze Schotse partner, verklaart hij dit door de Covid.
De volgende dag worden we opgehaald door Chris. Hij brengt ons meteen de stad uit naar de forensenplaats Greenock, een plaats een klein uurtje buiten Glasgow met veel potentie voor vastgoedinvesteerders. Diverse multinationals hebben zich hier gevestigd, zoals IBM, HP, Amazon en Ferguson Ship Builders. Daarnaast is dit een interessante plek om te wonen voor de Schotten zelf die werken in de stad. De aankoopprijzen liggen aanmerkelijk lager dan in Glasgow, volgens een onderzoek van een Schotse bank scheelt het duizenden ponden per 15 minuten rijden vanaf het centrum. Chris bevestigde ons ook dat hij geen betaalbare panden met goed rendement in de steden zelf kan vinden.
We bekijken hier twee panden. Allereerst een deal die Chris op het laatste moment zelf overnam nadat deze, vlak voor de overdracht, weer terug in de markt kwam. Normaal gesproken ben je daar als tussenpartij niet zo blij mee, maar in dit geval was de deal zo goed dat hij met een grote grijns de sleutels in ontvangst nam. Wij mochten daarvan getuigen zijn. Later vroeg ik hem of ik met zijn sleutel het pand mocht openmaken, alleen al om even te “oefenen” hoe dit is. Ons brein maakt immers geen verschil tussen fantasie of werkelijkheid, dus zo leg ik in mijn hoofd alvast het neurale lijntje klaar voor mijn eigen toekomstige sleuteloverdracht.
Vier basispunten om op te letten
Bij binnenkomst in het net aangeschafte pand geeft Chris al aan dat dit waarschijnlijk de enige keer is dat hij hier zelf nog komt. Hij heeft het pand voor de aankoop bezocht en beoordeeld en nu kijkt hij voor een tweede keer. Vanaf nu gaat de sleutel naar het bouwteam die verder zorgdraagt voor de afgesproken aanpassingen. Zo kan hij zijn tijd beter besteden aan het zoeken naar nieuw vastgoed, want het sourcen is zijn specialiteit. Bij dit soort bezichtigingen let hij in ieder geval op de volgende vier belangrijke punten; de ramen (dubbele glazen en goede kozijnen), de verwarmingsketel, de elektra en de degelijkheid van de muren, vloeren en het dak. Hij realiseert zich heel goed dat hij hier zélf niet gaat wonen. Dit schakelt daarmee alle (dure) emoties uit, waardoor je jezelf behoedt voor een financieel debacle. Het belangrijkste is, is dat het huis in goede en degelijke staat is en dat mensen hier fijn en probleemloos in kunnen wonen. Dat geeft een win-win situatie.
Het wordt niet mijn woonhuis
Het besef dat je er niet zelf gaat wonen is natuurlijk een open deur. Toch betrap ik mijzelf er op, elke keer als ik een woning bekijk, dat dit een belangrijk verschil oplevert wanneer ik kijk vanuit investeerdersoptiek. Zelf zou ik namelijk in bepaalde huizen met een bepaalde indeling absoluut niet willen wonen. Toch zijn dit juist de veelgevraagde huurwoningen die een goede cashflow opleveren door de hoogte van de huur.
Andere wensen omtrent de huurwoning
Ik realiseer mij ook nu duidelijk dat de lokale bevolking hier weer hele andere standaarden en woonwensen heeft. Het verschilt ook uiteraard per doelgroep hoe de wensen van comfort en luxe zijn. Zo heb ik ook diverse huurders ontmoet die door de regering worden voorzien van woningen. Zeer arm, soms zelfs verslaafd aan drugs of mentaal flink in de war. Deze woningen vragen andere eisen aan de faciliteiten. Een luxe keuken en badkamer wordt niet echt gewaardeerd. Daarentegen is de bescherming tegen horror-huurders bij deze bewoners juist een belangrijke vraag. Hiervoor heb je als landlord dus echt een goede “letting agent” (verhuurmakelaar) nodig die tijdig escalaties weet te voorkomen en adequaat ingrijpt door huurders op te zeggen die de overige bewoners wegpesten. Dit verzekert niet alleen het woongemak van de overige huurders, maar voorkomt ook onnodige leegstand voor de investeerder.
Later in de week hebben we hier een mooi gesprek met Leon Watzema en zijn lokale agent over gehad. Hoe je juist met kleine details veel woongemak toe kunt voegen. Hierover in een latere blog meer.
Extra kamer toevoegen?
Bij één van de bezichtigingen met Chris in Schotland ervaar ik opnieuw hoe cruciaal het is om altijd te zoeken naar de kansen om waarde toe te voegen. Hoe kun je meer leefbare ruimtes toevoegen aan de woning zodat het rendement hoger wordt? Bij de bezichtiging van zijn eigen pand ziet hij meteen al dat de slaapkamer, die overblijft als de keuken verplaatst wordt, bij nader inzien best groot is. Daar kunnen makkelijk twee slaapkamers van gemaakt worden met een kleine aanpassing in de gang. Dit zal de huuropbrengst met gemak verhogen van £ 525 voor de twee slaapkamers naar £ 650 per maand met de extra slaapkamer. De verbouwingskosten hiervan zijn minimaal, dus dit is direct een opdracht die hij uitzet naar het bouwteam. Juist om dit soort ontdekkingen is het belangrijk zelf nogmaals de woning bij oplevering te bezoeken. Dan zie je in de praktijk wat er nog meer mogelijk is, wat je mogelijk daarvoor over het hoofd hebt gezien.
Dit doet mij denken aan het verhaal van twee deelnemers aan het jaarprogramma die bij oplevering een verborgen extra kamer ontdekten. Het is dus altijd goed om nogmaals te gaan kijken als het daadwerkelijk leeg en opgeleverd is.
De cijfers van dit pand
Dit pand wat we bezoeken is gekocht voor £ 39.999. Deze lage aankoopprijs is in deze regio geen uitzondering. De meeste deals die Chris hier vindt, zijn onder de £ 40.000. De overdrachtsbelasting (Stamp Duty of ADS; Additional Dwelling Supplement) is dan namelijk nul. Bij aankoopprijs tussen de £ 40.000 en £ 125.000 is deze overdrachtsbelasting 4%. Tussen £ 125.000 en £ 250.000 is de overdrachtsbelasting 5%. Zo kan het dus ook voorkomen dat de aankoopprijs onder de £ 40.000 blijft om bijvoorbeeld daarna de keuken nog apart te laten betalen.
Nadat dit pand gerenoveerd is zal het met gemak £ 85.000 waard zijn als tweekamerappartement en £ 95.000 met drie slaapkamers. Hierbij zullen de verbouwingskosten zo’n £ 2.000 tot £ 25.000 zijn. De toename in verkoopprijs zal in verhouding lager zijn als het een driekamerappartement wordt, maar deze extra kamer heeft natuurlijk wel een positieve invloed op de maandelijkse cashflow.
Financiering in Schotland
Nu kan Chris daarna zelf een financiering krijgen tot zo’n 85%, omdat hij een Schotse inwoner is, waarmee hij dus bijna het hele geïnvesteerde bedrag er weer uit kan halen. Voor ons als buitenlandse investeerders is het leenpercentage lager en is de rente vooral ook hoger. Dit komt omdat de Schotse wet afwijkt van die in Nederland en de UK. In Schotland is de woning geen onderpand voor de financieerder, dus lopen de lokale banken meer risico’s met leningen aan buitenlanders. Nu is het zeker wel mogelijk om financieringen te krijgen, mits je een goede trackrecord hebt als Schotse landlord van bijvoorbeeld drie of meer panden.
Joint Venture
Een tussenoplossing is om een joint venture aan te gaan, met bijvoorbeeld Chris zelf. Hij heeft met Jaap ook een dergelijke constructie opgezet voor hun gezamenlijke project in Largs. Chris doet daar al het werk en regelt dat de grote leegstaande B&B wordt omgetoverd tot 9 prachtige SA’s. Namelijk in 7 appartementen met 1 of 2 slaapkamers en 2 studio’s voor de middellange verhuur. Jaap zorgt voor de gelden en samen delen ze 50-50 van de meerwaarde van het pand na verbouwing, de gunstige financiering door Chris en natuurlijk de maandelijkse opbrengst zodra de appartementen verhuurd zijn. Het mooie voor Jaap is dat hij bij herfinanciering weer zijn geïnvesteerde gelden grotendeels terugkrijgt.
Een supergoede deal zeggen ze zelf. Vraag vooral bij hen na wat de cijfers zijn. Het is echt een prachtig project met mega veel potentie. Wij lopen door het compleet gestripte pand en zien nu al in gedachten hoe mooi dit gaat worden zodra het opgeknapt is.
De locatie is ook geweldig in de nabijheid van de jachthaven en op loopafstand van een supermarkt, dicht bij het centrum van Largs. Wat belangrijk is om te weten is dat hier een enorme groei aan werkgelegenheid gaat ontstaan met 900 banen door het vestigen van een fabriek die onderzeese elektriteitskabels gaat produceren. Het personeel zal daar tijdelijk moeten verblijven. De kabels wegen meer dan 70 kg per meter en direct naast de fabriek komt een zeehaven. De eerste order is al binnen, een kabel van 3500 km vanaf de Sahara naar de UK.
Lessen van een vastgoedondernemer
De allerbelangrijkste les die ik meeneem uit Schotland krijg ik zowel van Jaap als van Chris en dat is: zorg voor OPM. Ofwel “angels money” zoals Chris dit noemt. Jaap vertelde mij hoe hij financierders met zich mee heeft gekregen door simpelweg alleen maar te vertellen waar hij mee bezig is. Aangezien hij praat vanuit zijn hart, klinkt het oprechte enthousiasme door in al zijn verhalen. Zo trekt hij als vanzelf de juiste mensen aan die hierin mee willen participeren. Dus geen sales pitch, zeker niet actief vragen om geld, alleen maar met trots en enthousiasme praten over zijn projecten. Met als gevolg dat de mensen zelf hem vragen om met hem mee te mogen doen.
Angels Money
Het geheim van Chris is juist dát er geen geheimen zijn. Hij heeft zoveel geleerd van succesvolle ondernemers die hem met de grootste openheid alle geleerde lessen deelden. Ook hij gaat prat op het principe om samen te werken, waarbij elke partij aanlevert wat hij te bieden heeft. Chris zit hier in de markt, heeft de connecties en regelt de vergunningen, de verbouwingen en de verhuur. De ander heeft weer de gelden die nodig zijn om de aankoop en verbouwing te realiseren. Zolang het maar 50-50 verdeeld wordt, is het voor hem altijd een aanleiding om samen te werken. Ook hij vraagt niet actief om financiën. Chris start vaak als sourcer en vindt graag de juiste panden die de ander het gewenste rendement oplevert. Zijn motto: wees eerlijk, werk hard en zorg ervoor dat de ander geld verdient aan jou. Dat zijn de ingrediënten voor succes van de ander en daarmee dus ook van jezelf. Zo krijgt hij “Angels money”
Zolang je zelf met het geld van investeerders kunt mee participeren, kun je je stap voor stap, woning voor woning jouw eigen portfolio uitbreiden. Een combinatie van flips die zorgen voor groei van vermogen om dit direct weer te investeren in een buy-to-let. Natuurlijk heb ik deze strategie al meerdere keren voorbij horen komen. Maar nu, in het kantoor van Chris valt bij mij ineens het kwartje. Hij rekent het mij simpelweg voor, laat mij zijn spreadsheets zien, toont mij zijn inspiratie “ankers” en zijn vision board wat hem elke minuut van de dag weer herinnert aan zijn grotere doel en de allesbepalende motivatie daarachter.
Het modelleren van Chris is voor mij een schoolvoorbeeld van “leren van de besten”. Als NLP-er is dit voor mij de beste manier om te leren. Een studiereis om het ter plekke te ervaren, deze ervaringen te vertalen in geschreven verhalen om het zo te kunnen verankeren in mijn systeem. Dit is hoe ik leer, dit is hoe ik in een spoedcursus leer. Zeker omdat ik dit samen mag beleven met mijn lief, want zonder het grenzeloze geduld en de continue creatieve impulsen van Pieter zou deze vastgoedreis heel anders zijn verlopen.
Ik ben een dankbaar mens.
Disclaimer: in deze blog beschrijf ik mijn eigen ontdekkingen in de vorm van dit reisverslag. Er kunnen uiteraard geen rechten of plichten aan verbonden worden in het geval ik mij niet volledig heb laten informeren en/of regels ondertussen zijn veranderd. Ik wil je vooral meenemen in mijn eigen ervaringen op dit moment. Het doen van een eigen gedegen onderzoek is uiteraard ieders eigen verantwoordelijkheid. Mocht jij aanvullingen hebben op basis van jouw ervaring, dan nodig ik je van harte uit om deze ook te delen op dit forum. Tenslotte is daar deze virtuele vastgoed ontmoetingsplek voor bedoeld. Het delen van kennis en informatie zorgt dat we samen verder kunnen groeien.
