En? Heb je nu wat gekocht?
Deze vraag heb ik veel gesteld gekregen en het antwoord is “JA!”.
Ik heb inderdaad een leegstaande winkel/bedrijfsruimte gekocht op de begane grond van een woonwijk in Valencia. Eén van de 19 appartementen van het Peset Project van Erwin Groenendijk en zijn team daar ter plekke. Hier worden de benedenverdiepingen van drie straten compleet verbouwd tot appartementen van circa 58 m2 met een toeristenlicentie erop. Nu zijn het nog leegstaande gebouwen met deels rolluiken of graffiti op de muren. Straks wordt dit een hele woonwijk met drie straten van lichte en kleine appartementen die te huur zijn voor toeristen of voor korte termijn (11 maanden).
Besloten na bezoek Valencia
Het was op de laatste dag van ons bezoek aan Valencia dat dit project op het programma stond. Inmiddels had ik de overige projecten al bezocht die verder in de verbouwingsfase waren of bijna al gereed waren. Dit waren grotendeels appartementen die al eerder door GPE-deelnemers aan het Black Badge programma waren aangekocht. Ik werd per bezichtiging enthousiaster over de mogelijkheden toen ik zag hoe deze lege winkels werden omgetoverd tot kleine wooneenheden. Hoe dit het aanzien van een hele straat verandert in positieve zin.
Ik ben dus echt heel enthousiast over dit project, omdat het helemaal past bij mijn persoonlijke waarden. Op deze wijze draag ik bij aan het toevoegen van woningen en het opknappen van een woonwijk. Natuurlijk is het ook een financieel gewin voor mij, dus ik zie dit als een win-win situatie. Bij thuiskomst had ik samen met Pieter een keuze gemaakt uit één van de appartementen. Toen ik hoorde van Erwin dat het appartement van mijn keuze nog vrij was, was ik echt dolblij.
Zonder emotie kopen
Nu is kopen vanuit emotie niet handig. Gelukkig heb ik zelf ook geen enkele behoefte om hier te gaan wonen en dus kon ik blijven kijken vanuit investeerdersoptiek. Even de feiten erbij. Het is dus 1 van de 9 appartementen die allemaal circa 58m2 groot zijn en die nu als eerste aan de beurt zijn om te verbouwen. Op papier heb ik overigens met opzet één van de kleinste uitgekozen, omdat de kosten straks pro rato worden verdeeld en ik vermoed dat het rendement in verhouding hoger is bij een kleiner appartement. Tenzij het weer mogelijk wordt om er een extra slaapkamer bij te bouwen natuurlijk. In mijn geval kies ik dan liever voor een slaapbank in de woonkamer.
Ook heb ik heel bewust gekozen voor een appartement waar niet de opgang naar de bovenverdieping naast zit, dit geeft iets een grotere pui aan de voorkant en dus daglicht in het appartement. Mogelijk bespaart het zelfs wat geluidsoverlast van het trappenhuis. Maar dit is slechts mijn overweging geweest, want een ander vindt misschien de andere kant weer beter omdat die ruimte wat groter is.
Locatie
Valencia is de 3e grootste stad van Spanje, na Madrid en Barcelona. Valencia heeft nog lange tijd geleden onder de recessie en daarom zijn de huizenprijzen daar aanzienlijk lager dan bijvoorbeeld in de Costa Del Sol of Barcelona. Daardoor is het nog relatief goedkoop om te investeren in deze prachtige stad.
Het project ligt net buiten de centrumrand op zo’n 20 minuten lopen van het grote brede zandstrand El Cabanyal en 15 minuten lopen vanaf het centrum en de universiteit. Direct in de wijken lopen diverse buslijnen, het dichtstbijzijnde metrostation is Campanar, de luchthaven op ligt 9 km afstand en de parken Marxalenes en Turia liggen ook dichtbij.
De cijfers
Even onder elkaar genoteerd voor het gemak, zijn de cijfers:
De aankoopprijs … € 26.778
De verbouwingskosten, projectkosten, sourcingfee … € 49.005,99
Totale investering … € 75.783,99
De verwachte verkoopprijs … € 93.000 - € 102.300
ROI FLIP … 22,71% - 34,98%
De ROI FLIP (Return On Investment Flip) bereken je op de volgende manier:
(verkoopprijs - investering) : investering x 100%
Mijn plan is nu echter om het te houden en verhuren.
Toeristenvergunning
Doordat er nu een commercieel goed is, wordt het mogelijk om hier een toeristenvergunning op te krijgen, omdat het op de begane grond ligt. In veel delen van Valencia (centrum en bij het strand) wordt deze vergunning al niet meer afgegeven. Dit betekent dat dit appartement met vergunning straks sowieso meer waard is alleen al door deze vergunning. Hiervan uitgaande is het mogelijk om korte termijn verhuur toe te passen op dit appartement. Wanneer we uitgaan van traditionele verhuur is dit bijvoorbeeld € 550 per maand x 12 maanden = € 6.600 (9,1% YIELD). Yield is hetzelfde als de BAR in Nederland. Of toeristenverhuur met een gemiddelde huur van € 60,- per nacht en een bezettingsgraad van 70% = € 21.330,- (ofwel een YIELD van 20,23%).
Hoe werkt het?
We worden allemaal gedeeltelijk eigenaar van de gezamenlijke SL die opgericht wordt om dit project te realiseren. Dit bespaart mij individueel dus de kosten van het oprichten van een eigen SL (de Spaanse BV). Aangezien ik nog niet weet of ik veel meer panden in Spanje ga aanschaffen, is de nut en noodzaak voor mij op dit moment om dit in een bedrijf te plaatsen minimaal. Een bedrijf is namelijk belastingtechnisch zeer interessant vanaf 8 of meer panden in Spanje. Doordat dit een dusdanig groot project is, wordt hier door Erwin een SL voor opgericht waar we bij de start dus allemaal een aandeel in hebben. Op deze manier profiteren we wel samen van de aftrek van de verbouwingskosten in die gezamenlijke SL. Het zijn juist de bouwkosten die je kunt aftrekken in een bedrijfsvorm die het onder andere interessant maken. Na afloop koop ik dit als particulier terug van de SL en dan kan ik de volgende fase ingaan, namelijk een financiering aanvragen.
Hefbomen
In Spanje kun je als buitenlander een hypotheek aanvragen voor 60 – 70% van de aangekochte waarde. Normaal gesproken zou dit dus niet interessant zijn, want ik koop mijzelf in de SL met de aanschafwaarde van 27K. Echter, omdat ik het daarna koop als privépersoon, kan ik een financiering aanvragen voor het hogere aankoopbedrag, namelijk de verwachte verkoopprijs van 93 – 100K. Als ik inderdaad een hypotheek kan krijgen, zou dit betekenen dat ik bijna het hele ingebrachte cash bedrag weer terug kan krijgen. Mits de rente etcetera tegen die tijd ook nog redelijk genoeg is om dit te willen.
Goede deal
Ik denk dus een goede deal gekocht te hebben, omdat ik de eerste koper ben voor de verbouw (de waarde daarna wordt altijd meer). Er zijn verschillende opties als het klaar is. Ik kan het met hoog rendement weer verkopen en ik kan kiezen uit verschillende verhuuropties. Dit maakt mij flexibel in de uit te voeren strategie. Ook omdat ik onderdeel uitmaak van een groter project, waardoor het belang om dit tijdig en goed af te ronden groot is voor onze Spaanse partners.
Het verwachtte rendement is hoog. Er wordt gebruik gemaakt van een creatieve manier om maximaal profijt te hebben van alle fiscale en financiële regels en voorwaarden, dus eerst het voordeel van de gezamenlijke SL en daarna het aankopen als privépersoon, waarmee ik een hogere financiering kan aanvragen. Als bedrijf kun je trouwens ook daarna dit pand terugkopen en zelfs ook een financiering krijgen, alleen het percentage daarvan ligt lager, gemiddeld rond de 50%.
SL oprichten of niet?
Als laatste vind ik het een groot voordeel dat ik hierdoor nu niet zelf een SL hoef op te richten. Ik vind de kosten relatief hoog (als ik het vergelijk met een LTD in de UK). Op deze wijze kan ik meedoen in een gezamenlijk project. Voor de mensen die mij al een beetje hebben leren kennen klopt dit helemaal met hoe ik graag in het leven sta. Ik geloof in samen groeien. Daarnaast vind ik het een fijn idee dat ik niet alleen in dit project sta. Voor mij is dit de eerste aankoop en is het gezamenlijk participeren is voor mij een heel groot voordeel.
Zo kreeg ik van de week het contract toegestuurd en omdat ik weet dat ik vast niet de enige ben met vragen, heb ik Erwin gelijk gevraagd om een meeting met uitleg over dit contract. Dit zou ik niet zo snel durven vragen als ik niet zeker weet dat meerdere deelnemers vast dezelfde vragen hebben. Waarschijnlijk had hij zelf dit ook wel geïnitieerd, maar het is zo fijn om dan nog geen uurtje later een uitnodiging in de mail te ontvangen voor zo’n meeting.
Dat is voor mij dan weer opnieuw een bevestiging na de koop 😉.
Kortom, ik ben hier blij mee en vooral omdat dit een gezamenlijk project is.
Er kan van alles gebeuren:
Uiteraard weet ik ook niet vooraf wat er allemaal nog gaat gebeuren. De bouwmaterialen kunnen flink gaan stijgen, we kunnen een prijzen- en energieoorlog krijgen en inflatie en recessie staan volgens mij ook voor de deur. Er kan van alles gebeuren waardoor het project anders gaat lopen dan nu gepresenteerd is. Dat is vastgoed, dat is de les die ik inmiddels allang vanaf de zijlijn heb geleerd.
Ook is het geen garantie voor wie dan ook dat ik hieraan deelneem. Ook al werk ik bij GPE en ben ik dus zakenpartner van Erwin en zijn team. Dat is geen garantie voor succes. Ik noem het maar even voor de zekerheid, want iedereen heeft zijn eigen keuze te maken. We zijn zelf ten alle tijden verantwoordelijk voor de keuzes die we maken.
Samen de successen vieren
Waar ik op hoop en van droom is dat we samen dit hele traject elkaar enorm kunnen versterken en ondersteunen. En natuurlijk regelmatig de slingers kunnen ophangen als er weer een mijlpaal gezet is. Om natuurlijk ook wanneer nodig samen af te reizen om handtekeningen te zetten, de bouw te bekijken of misschien zelfs weer nieuwe projecten te overwegen. Ik ben tenslotte net pas begonnen!
Disclaimer: in deze blog beschrijf ik mijn eigen ontdekkingen in de vorm van dit reisverslag. Er kunnen uiteraard geen rechten of plichten aan verbonden worden in het geval ik mij niet volledig heb laten informeren en/of regels ondertussen zijn veranderd. Ik wil je vooral meenemen in mijn eigen ervaringen op dit moment. Het doen van een eigen gedegen onderzoek is uiteraard ieders eigen verantwoordelijkheid. Mocht jij aanvullingen hebben op basis van jouw ervaring, dan nodig ik je van harte uit om deze ook te delen op dit forum. Tenslotte is daar deze virtuele vastgoed ontmoetingsplek voor bedoeld. Het delen van kennis en informatie zorgt dat we samen verder kunnen groeien.
