In deze blog deel ik mijn eerste ontdekkingen met jou van mijn reis op zoek naar de vastgoedmogelijkheden in Spanje. Wat ik deze dag in ieder geval ontdekt heb is:
- dat ik mogelijk twee pareltjes gevonden heb.
- dat ik nog niet weet waarom het coliving concept bij Erwin zo goed werkt als ik struin op Idealista.
- dat ik na mijn eerste zoektocht op Idealista met meer vragen eruit ging dan ik begon.
Ik heb dan ook een hele lijst met vragen en punten opgeschreven die ik graag de volgende dag wil onderzoeken met Erwin. Lees hier snel verder voor het hele reisverhaal.
Aankomst in Barcelona
Na een voorbeeldige reis (ondanks alle Schiphol perikelen) komen we vroeg in de ochtend aan in Barcelona. We settelen ons direct op een terras op een populair plein vlak bij de Ramblas en ons hotel. Een koffie bestellen en direct met de laptop en Ipad op tafel. Liesbeth en ik gaan aan de slag met onze huiswerkopdrachten van Great Coach Erwin. We willen de expert worden van Barcelona en hebben daarvoor 1 dag de tijd. Doorwerken dus 😉.
Geschikte huurpanden vinden
We duiken in Idealista.com en zoeken op deze Spaanse Funda variant naar mogelijke Rent-to-Rent appartementen in Barcelona. Ook onderzoeken we welke wijken in Barcelona hiervoor geschikt zijn. We bekijken de gemiddelde huurprijs per maand en kijken voor de gein ook even naar de verkoopprijzen van de panden (deze zijn hoog). De huurprijzen voor de kamers beginnen bij de €350 per maand en eindigen bij zo’n €1200. Dat laatste is overigens exceptioneel hoog. Er is een groot verschil in de kwaliteit en grootte van de kamers. Sommigen lijken echt bizar klein. De prijs van de appartementen als geheel wisselen enorm per wijk en er is ook een groot verschil in de grootte van de appartementen.
Grote panden
We selecteren op minimaal 100m2 en bij voorkeur met zoveel mogelijk kamers. We concluderen in ieder geval dat we bij een gemiddelde huurprijs van een kamer van €600 per maand een appartement moeten vinden voor maximaal €1500 huur per maand. Anders komt het niet uit met alle extra kosten van verbouwen en beheer. Zeker omdat het lijkt dat de gemiddelde huurprijs van het aanbod zo’n €400, wat we concluderen uit de lijst op Idealista. We vragen ons dus af of het wel lucratief is en waarom Erwin en zijn team zo actief zijn met dit Coliving concept? We besluiten dit morgen in ieder geval even voor te laten rekenen door Erwin. Wat doet hij wat wij nog niet gezien hebben. Hij heeft immers in 5 jaar tijd een portefeuille van 250 appartementen in verhuur en beheer opgebouwd? Wij branden van nieuwsgierigheid.
We vinden ook een pand wat dezelfde stijl heeft als die we van zijn foto’s gezien hebben en vragen ons af of dit er eentje van hem is? De huurprijs voor een kamer is hier €1200 per maand, 4 slaapkamers in de wijk Eixample. Er staat wel al bij vermeld dat je slechts voor 1 tot 11 maanden kunt huren en dat dit het coliving concept is. Zou dit een project van Erwin zijn? Dit is alleen wel een bizar hoge huurprijs, ondanks het feit dat de kamers er erg mooi uitzien (zie hieronder). We gaan het hem morgen vragen.
Onze bevindingen
Het gros van de appartementen die te huur staan, vinden we in de wijk Eixample. Ook zien we dat in de wijk Poble Sec er maar twee appartementen van meer dan 100m2 te huur staan. Deze wijk is dus aanmerkelijk minder geschikt voor Coliving, want de opdracht is om te zoeken naar minimaal 100m2 met zoveel mogelijk slaapkamers. Plus panden met de mogelijkheid om van een grote woonkamer nog een extra slaapkamer te maken en/of nog een tweede badkamer toe te voegen. Helaas voegen de verhuurders geen plattegronden toe aan hun presentatie, dus het is puzzelen met de gebrekkige foto’s. Zo kunnen we dus niet gemakkelijk de eventuele uitbreidingsmogelijkheden bekijken per appartement. Nu zoeken we vooral op lelijke foto’s en goedkope huurwoningen, die lijken nog het meest geschikt. We vragen ons af of dit ook de strategie is van Erwin. Namelijk zoeken naar slechte foto’s, oude woningen en die dan vervolgens renoveren en moderniseren om ze zo met een hogere huurprijs te verhuren? Deze vraag noteren we op de lijst voor ons bezoek morgen aan Erwin en zijn team.
Hoe is de huurdersmarkt?
We zien ook dat er in totaal 1600 kamers te huur staan en ook zo’n 1600 appartementen. Dus bij ons kwam de vraag omhoog of de markt in Barcelona niet verzadigd is? Deze vraag gaat ook op het vragenlijstje voor Erwin.
Daglicht overgewaardeerd
We merken op dat veel kamers geen daglicht lijken te hebben en dit we willen we ook morgen voorleggen. In hoeverre wordt daglicht gewaardeerd? In Nederland mag je een kamer pas als slaapkamer verhuren wanneer er daglicht en minimaal (mechanische) ventilatie aanwezig is. In Nederland zijn er zelfs daglichtberekeningen die vermeld staan in het bouwbesluit. Het lijkt erop dat dit hier in Spanje anders is. We vinden namelijk veel souterrains of verbouwde appartementen met alleen lichtkoepels of tl-verlichting. Hoe zit dat? Deze vraag gaat zeker op de lijst van vragen voor morgen.
Wijken in Barcelona
We zien dat er dus grote verschillen zijn in de huurprijzen en het aanbod per wijk. Aangezien dit een van de huiswerkopdrachten is, zoek we op het internet de eigenschappen van de wijken op. We vinden de site (https://www.barcelonametmarta.nl/praktische-informatie/wijken-barcelona). Deze brengt ons echter niet heel veel verder. Ook dit gaan we morgen verder onderzoeken met de experts. Tenslotte kunnen we veel tijd besteden aan zoeken naar informatie die je ook één coachgesprek boven tafel kan krijgen. Dan wachten we liever tot morgen 😉.
Pareltjes
We vinden al vrij snel twee interessante huurpanden die we zouden willen bezichtigen. Het lijken zeer geschikte panden voor de verhuur met voldoende vierkante meters om te kunnen uitbreiden. Het eerste pand is 100m2, heeft 4 slaapkamers, is op de 6e verdieping met lift en de huurprijs is €1100 per maand in de wijk Eixample. We vragen per mail een bezichtiging aan. Helaas is het wel Pinksterweekend, dus we hopen dat de verhuurder op tijd reageert. Ook zien we dat we hier nog een huurverhoging kunnen realiseren door een kleine renovatie. De keuken en de badkamer lijken namelijk behoorlijk verouderd (zie foto’s).
Het tweede pand is 110m2, heeft ook 4 slaapkamers en 2 badkamers, lift en ligt op de 2e verdieping in het hartje van de stad. Bij de beschrijving staat al hoe geschikt deze woning is voor studenten. Ook deze eigenaar sturen we een verzoek om te kunnen bezichtigen. We zijn super benieuwd wat Erwin vindt van deze panden. Zijn dit pareltjes? Of hebben we iets over het hoofd gezien? Morgen gaan we het horen.
We besluiten te gaan lunchen en praten verder over onze vastgoedwensen. De rest van de dag besteden we aan het verkennen van de buurten en aan het opnieuw aanschaffen van de benodigde opname apparatuur. We waren namelijk nog geen uur nadat we neergestreken waren op het terras, al beroofd. Gelukkig was de mediamarkt open en konden we een deel van de gestolen waar vervangen. We hebben in ieder geval geleerd dat we super voorzichtig moeten zijn, want ze hadden maar 1 seconde nodig van onze onoplettendheid.
We eindigen op het strand en genieten daar van het Spaanse zonnetje met een lekkere cocktail en paella. Doodmoe belanden we in bed, het was een indrukwekkende eerste dag van mijn ontdekkingsreis naar Spaans vastgoed in Barcelona. Morgen gaan we Erwin uitgebreid bevragen op al onze hypotheses en vragen. Tenslotte ben ik hier op ervaringsreis om te leren vanuit de praktijk.
Model-leren
Als NLP’er heb ik namelijk geleerd om te leren van de besten met de methodiek modelleren, ofwel leren van een model. Wanneer je ergens goed in wilt worden, is het handig om de successtrategie van een expert te onderzoeken. Wat heeft Erwin in de afgelopen vijf jaar geleerd wat hij nu met ons kan delen? We weten al dat hij zijn zakenpartner Adria als mentor had toen hij in Barcelona arriveerde ruim 6 jaar geleden. Hij deelt graag al zijn geleerde lessen als GPE-vastgoedcoach. Dus ik ben heel dankbaar dat hij mij ook wil begeleiden op deze vastgoedexpeditie. Dit bespaart mij veel kostbare tijd, geld en moeite en kan ik dit weer delen met jou via deze blogs.
Mireille
Disclaimer: in deze blog beschrijf ik mijn eigen ontdekkingen in de vorm van dit reisverslag. Er kunnen uiteraard geen rechten of plichten aan verbonden worden in het geval ik mij niet volledig heb laten informeren en/of regels ondertussen zijn veranderd. Ik wil je vooral meenemen in mijn eigen ervaringen op dit moment. Het doen van een eigen gedegen onderzoek is uiteraard ieders eigen verantwoordelijkheid. Mocht jij aanvullingen hebben op basis van jouw ervaring, dan nodig ik je van harte uit om deze ook te delen op dit forum. Tenslotte is daar deze virtuele vastgoed ontmoetingsplek voor bedoeld. Het delen van kennis en informatie zorgt dat we samen verder kunnen groeien.
